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[楼市杂谈] 房产税开征最新消息2017:楼市房产税无可避免 明年房地产市场将发生根本性的变化

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仪征信息员 发表于 2017-2-9 17:57:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
仪征信息员
2017-2-9 17:57:13 1033 0 看全部
       房产税.jpg        

       在房地产市场泡沫膨胀的过程中,与房地产相关的四五十个产业,比如钢铁、水泥、建筑、装饰装潢、化工等行业都被带动起来,产能得到了巨大释放。在拉动固定资产投资大幅增长的同时,还解决了大量人口的就业问题,房地产影响着经济的方方面面,夸张点说,到了一发而动全身的地步。尤其是土地财政愈演愈烈,地方政府拼命卖地,捞取卖地收入,土地财政也成为财政收入的重要来源之一。
       房价不会下跌,房价下跌了政府首先受不了,房价下跌会影响社会就业等等,诸如此类的观念,让大量投资投机客在炒房中享受了财富飞速膨胀的盛宴。在过去的一二十年中,如果没有参与到房地产投资和投机这场游戏中,你基本上就OUT了,大概率与财务自由无缘,很可能还是一个为了一日三餐奔波焦虑的屌丝。而那些炒房客,一套房炒下来,可以赚取你上班赚十年甚至更长年限的工资。劳动致富、勤劳致富似乎成为一种笑话,谁能够投机、谁胆子更大,谁就赚取的财富多。转型期的中国人面对这种社会分配的不公,心理上的失落和无力感日甚。
       土地制度对房地产市场的发展具有深远影响,因此,房地产发展长效机制的建立需要深入改革土地制度。一方面,我们期待土地管理法的进一步修订;另一方面,我们要认识到,房地产市场的平稳健康发展并不是农村土地同等入市就能实现的。即使农村土地能够同等入市,但住宅用地仍然会是稀缺资源,尤其是一二线城市的住宅用地,而地方政府也仍然会是土地市场的主要供应者。这些状况都不会因为农村土地同等入市而解决。因此,建立房地产发展长效机制所需要的土地制度改革,解决农村土地同等入市、同权同价问题其实不是重点,土地出让数量及方式,以及与之相关的财税制度安排,可能更加重要。
       而推动农村土地制度改革,则需要立足长远、稳步推进,坚持“三条底线”——土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。货币:央行加大投放流动性,长短端利率下行。本周央行通过公开市场操作货币净投放3750亿元, 12月21日央行指导部分银行通过银行间质押式回购匿名点击业务(X-Repo)向市场投放资金,表明央行旨在去杠杆而非人为制造钱荒甚至踩踏成金融风险。截至12月23日,R001为2.2424%,较上周下降36.91个BP;R007为2.7883%,较上周下降88.60个BP,钱荒暂缓。监管层强力协调“萝卜章事件”事件解决,“债灾”缓解。10年期国债收益率3.1769%,较上周下降10.34个BP。人民币汇率贬值稍缓,美元兑人民币中间价6.9463。
       “房子是用来住的,不是用来炒的”的定位是否意味着,从明年开始,房地产市场将发生根本性的变化?住房将真正回归到基本的居住功能?12月27日,方正证券首席经济学家任泽平发表最新研报称,当前房价涨幅放缓,按照12个月左右的调整周期,预计房价将调整到2017年底-2018年上半年。

2017年房产税的征收范围及标准一、房产税征收范围:
  房产税的征收范围称房产税“课税范围”,具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围,由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
  二、房产税征收标准:
  房产税征收标准从价或从租两种情况:
  (1)从价计征的,其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;
  (2)从租计征的(即房产出租的),以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。
  房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的,年税率为1.2%;按房产租金收入计征的,年税率为12%。
  房产税应纳税额的计算分为以下两种情况,其计算公式为:
  (1)以房产原值为计税依据的
  应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(1.2%)
  (2)以房产租金收入为计税依据的
  应纳税额=房产租金收入×税率(12%)
  【相关内容】:  房产权的征收对象:
  房产税的征税对象是房产。所谓房产,是指有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。
  由于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
  负有缴纳房产税义务的单位与个人。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或使用人缴纳。因此,上述产权所有人,经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称房产税的纳税人。
  1. 产权属国家所有的,由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税;
  2. 产权出典的,由承典人纳税;
  3. 产权所有人、承典人不在房屋所在地的,由房产代管人或者使用人纳税;
  4. 产权未确定及租典纠纷未解决的,亦由房产代管人或者使用人纳税;
  5. 无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为缴纳房产税;
  6. 产权属于集体所有制的,由实际使用人纳税
  外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。
  房产契税的税率与缴纳标准
  契税是指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括:土地使用权出售、赠与和交换,房屋买卖,房屋赠与,房屋交换等。
  【缴纳标准】
  地方政府规定不一缴纳房产契税也不一样,具体请查询地方国土局 缴纳标准:(地方规定如下,只适合广东地区房产计算)
  90平方以下(不包含90平方)契税1%。
  90平方~144平方以下(包含90平方、不包含144平方)契税1.5%。
  144平方以上(包含144平方)契税3%。
  房产性质为别墅或商业用途缴纳3%。
  小区容积率小于2.0(非普通住宅)或超过西安地区均价需缴纳3%。
  房产单价超过地方政府规定的界限(非普通住宅)所缴纳的契税也需要3%,单价界限请询问地方国土局。
  最新政策优惠:普通住宅可以享受原缴纳契税点的一半优惠。
  地方政府规定不一缴纳房产契税也不一样,具体请查询地方国土局 缴纳标准:(西安地方规定如下,只适合西安地区房产计算)
  90平方以下(不包含90平方)契税1%。
  90平方~144平方以下(包含90平方、不包含144平方)契税1.5%。
  144平方以上(包含144平方)契税3%。
  房产性质为别墅或商业用途缴纳3%。
  小区容积率小于2.0(非普通住宅)或超过西安地区均价需缴纳3%。
  房产单价超过地方政府规定的界限(非普通住宅)所缴纳的契税也需要3%,单价界限请询问地方国土局。
  最新政策优惠:普通住宅可以享受原缴纳契税点的一半优惠。
  【案例分析】:  房产税的疑难问题案例分析
  一、案例介绍
  甲公司是以开发自持型商业地产为主的商业地产集团公司,按照当地规定,从价计征时允许减除30%后余值征税。甲公司的A商业项目与客户签订租期二年(2008年1月1日至2009年12月31日)的租赁合同,租金总额2 400万元,但前三个月免租,甲公司从2008年4月1日从租缴纳房产税,每月缴纳2 400÷21×12%=13.71(万元),2008年累计缴纳13.71×9=123.43(万元)。甲公司的B商业项目地上建筑面积10 000平方米,土地成本20 000万元。地上建筑物由乙公司代建,乙公司迟迟未与甲公司办理决算手续,因而甲公司地上建筑物的账面成本为0,同时B项目已交付使用,并办出产权证。甲公司按账面土地成本20 000万元缴纳房产税,每季缴纳20 000×(1-30%)×1.2%÷4=42(万元)。甲公司在C商业项目单独建造地下车库(非人防工程)2 000平方米,地下占地面积1 000平方米,成本2 000万元,地下车库上有甲公司物业用房,占地面积100平方米。根据《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)第二条之规定,甲公司按地下建筑物建造成本的7折(即1 400万元)作为房产原值交缴房产税, 每季缴纳2 000×0.7×(1-30%)×1.2%÷4=2.94(万元)。
  二、观点交锋
  1.免租期如何缴纳房产税
  税务机关认为,免租期也应缴纳房产税,因此对于甲公司的A商业项目,应将2 400万元租金分摊在含免租期在内的24个月内缴纳,即2008年应缴纳房产税为2 400÷2×12%=144(万元),甲公司需补缴144-123.43=20.57(万元)。
  甲公司税务师经过研究后认为,根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]8号)第七条之规定“纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代缴纳房产税。”甲公司免租期内的房产税应由客户缴纳,甲公司不是免租期内的纳税义务人,因而也不存在补税的问题。而税务机关认为,使用人只是“代缴纳”,真正的缴纳人应该还是出租人。
  2.未入账的房产如何缴纳房产税
  税务机关认为,根据《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)第一条之规定“对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。”甲公司没有按照国家会计制度规定核算B项目地上建筑物的成本,因而税务机关可以重新评估,要求甲公司建筑成本按2 000元/平方米的评估价计算,补缴房产税2 000×10 000×(1-30%)×1.2%÷10 000=16.8(万元)。
  甲公司税务师认为,决算迟迟不出、地上建筑物建造成本难以确定,是由于经营上的一些非可控因素造成的,这是正常经营结果的反应,甲公司并没有不按国家会计制度规定核算房屋原值,因而也不适用于重新评估,不存在补税的问题。
  3.地下建筑物如何缴纳房产税
  税务机关认为,根据前述财税[2005]181号文第三条之规定“对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。”由于C商业项目的地下车库上有一些地上建筑物,因而应将地下车库与地上建筑视为一体,从价计征房产税;不得视为地下建筑物而在确认房产原值时对建造成本打折,应按建造成本2 000万元全额确定为房产原值,应补税2 000×0.3×(1-30%)×1.2%=5.04(万元)。
  三、笔者意见
  对于免租期如何缴纳房产税的问题,笔者认为,根据财税地字[1986]8号第七条之规定,无偿使用房屋应由使用人代缴房产税,因而甲公司不是纳税义务人,不存在纳税义务。虽然“代缴”一词表述留有余地,未明确指出房产税的实际承担人,但甲公司不是纳税义务人是无疑的,甲公司也不存在欠税的问题。
  对于第二个问题,笔者认为,房产原值的操作口径,在废弃了财税地字[1986]8号文第十五条规定的按“固定资产科目记载的房屋原价”标准后,财税[2008]152号文的表述更加原则化,具体为“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算”。本案例中,甲公司由于代建工程的金额难以计量而未确认地上建筑物的建造成本,并没有直接证明表明甲公司违反国家的会计制度,因而从政策的角度,并不适用于重新评估。
  问题三的争议焦点在于,如何区分独立地下建筑和与地上房屋相连的地下建筑。财税[2005]181号第三条对“与地上房屋相连的地下建筑”进行的列举解释为“房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分”,由此,我们可以将“与地上房屋相连的地下建筑”归纳解释为“地上建筑物的地下基础部分”。因而,C商业项目的地下车库上面虽然存在一些零星建筑(占地100平方米),但明显地下车库不是物业用房的基础部分,而是独立建造的,不能认为是与地上房屋相连的地下建筑。
  四、小结
  以上三个问题在一定程度上暴露了房产税在立法上的滞后,财税地字[1986]8号文出于公平的原则,规定无偿使用房屋由使有人代缴房产税,但“代缴”一词具有相当的模糊性,给征纳双方带来了一定的争议空间;同时,亟需在立法上将房产原值这个重要的操作口径进行明确;地下建筑和地上建筑的区别,也需要国家出台更详细的政策进行规范。



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